國務院辦公廳印發(fā)的《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，明確提出了加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體的住房保障體系，明確了保障性租賃住房基礎制度和支持政策，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，突出住房的民生屬性，擴大保障性租賃住房供給，緩解住房租賃市場結構性供給不足，推動建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化，促進實現(xiàn)全體人民住有所居。

《意見》主要從五個方面明確了保障性租賃住房的基礎制度。包括：1、明確保障對象和保障方式、引導多方參與和建設保障租賃住房、堅持供需匹配，2、多渠道供給房源、增加支持力度以及加強監(jiān)管、落實地方監(jiān)管責任，3、對本地區(qū)發(fā)展保障性租賃住房，促進解決新市民、青年人等群體的住房困難問題負主體責任等。

從資源支持上來看，《意見》明確了對保障性租賃住房的土地、財稅、金融等支持政策以及相應的審批制度改革措施，引導多方參與。保障性租賃住房由政府給予土地、財稅、金融等政策支持，充分發(fā)揮市場機制作用，引導多主體投資、多渠道供給，堅持“誰投資、誰所有”，主要利用集體經營性建設用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設，適當利用新供應國有建設用地建設，并合理配套商業(yè)服務設施。支持專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)建設和運營管理保障性租賃住房。

這些支持政策的出臺和落實，能夠有效解決當前發(fā)展租賃住房面臨的一些“瓶頸”問題，切實降低保障性租賃住房建設和運營成本，充分調動各類主體參與發(fā)展保障性租賃住房的積極性，為加快發(fā)展保障性租賃住房，增加房源供給等提供有力支持，營造良好政策環(huán)境。

2、中國保障房體系構建完成

保障性租賃住房政策出臺后，我國租房市場形成了由公租房、保障性租賃住房和共有產權住房為主體構成的完整體系。其中，保障性租賃住房與公租房都屬于租賃型保障房。然而，保障性租賃房與公租房并不相同，其保障群體與之前的保障房有較大的區(qū)別，保障性租賃房是我國保障房體系中應對當前保障房需求的一次創(chuàng)新。

構成我國保障房體系的三類住房類型在保障對象、保障方式、產權、面積、土地供給等方面都存在著區(qū)別，也有各自的優(yōu)缺點。為了適應時代的發(fā)展，滿足居民不同階段的住房需求，他們分別承擔著解決各自的功能。

一是覆蓋對象不同。公租房面向本市中等偏下收入人群，收入、財產低于規(guī)定標準，外來務工人員則要求在本地穩(wěn)定就業(yè)達到一定年限；保障性租賃住房面向新市民、青年人等在本市無住房群體，對收入門檻、就業(yè)年限限制較少，覆蓋對象較公租房更廣；而共有產權房面向城鎮(zhèn)中低收入、住房困難家庭，主要是有一定經濟實力但中短期買不起房的家庭。

二是建設運營主體不同。公租房是由政府投資建設和運營，負責提供實物房源和貨幣補貼，執(zhí)行嚴格的準入、退出管理；保障性租賃住房重點是在人口凈流入的大城市，政府給予政策支持，引導多主體投資、多種渠道籌集“小戶型、低租金”租賃住房；共有產權房主要由地方政府讓渡部分土地出讓收益，以低價配售給符合條件的保障對象家庭。

三是產品特點不同。公租房單套建筑面積以40平米為主，嚴格控制在60平米以內；保障性租賃住房以建面不超過70平米的小戶型為主；共有產權房建筑面積最大，一般控制在90㎡以內的戶型。

根據一線城市申請公租房和保障性租賃住房的條件對比，可以看出：

一是收入條件降低，相比公租房，一線城市對保障性租賃住房需求人群均不設置收入門檻，展現(xiàn)了大城市歡迎住房困難的新市民、青年人等住房困難群體的誠意，也表現(xiàn)了希望用保障性租賃住房無差別吸引各層級人才、新市民的迫切。符合條件的新市民，未來很大可能會積極嘗試申請保障性租賃住房。

二是本市戶籍條件放寬，但社保條件要求未降低。說明政府一方面確實希望安置涌入的人才，另一方面又要保障資源的有效利用，避免因無法長期在當地工作而產生住房資源以及政務資源的浪費。

因此，在未來，申請人在住房和收入條件上的門檻與公租房相比將會被適度放寬，針對外來從業(yè)人員的已就業(yè)年限要求也會適當放寬，甚至可能不作限制。

3、40城保障性租賃住房建設目標陸續(xù)公布

2021年是保障性租賃住房的元年，也是保障性租賃住房建設大舉推進的一年。中央的“房住不炒”的頂層設計，獲得了全國超過40城的積極響應，有望緩解大城市的住房問題。

據住建部此前披露數據顯示，“十四五”期間，將擴大保障性租賃住房供給，40個重點城市初步計劃新增650萬套；從全國范圍來看，保障性租賃住房建設在2021年下半年的發(fā)展速度明顯加快。截至2022年1月底，全國至少有超過41個城市公布了“十四五”期間的保障性租賃住房供應目標，如：廣州60萬套、上海47萬套、北京40萬套、深圳40萬套、杭州33萬套、西安30萬套，成都、廈門、武漢25萬套，寧波、青島、濟南20萬套以上等。

從新增保障性租賃住房占比來看，一線城市承建力度最大。北京、上海、廣州、深圳等一線城市明確了較高的目標，新增占比40%以上。

新一線城市緊隨其后，力爭達到30%的供應目標。重慶、杭州、西安等重點城市制定了30萬套以上的供應目標。

其他二三線城市則被各省列入名單，根據各省具體情況設置供應目標。如金華、嘉興、佛山、?？诘瘸鞘斜桓魇×袨楸Ｕ闲宰赓U住房重點建設城市，明確具體供應目標。

隨著保障性租賃住房建設的深入開展，相信未來會有越來越多的新市民青年人選擇租住實現(xiàn)住房消費，保障性住房將迎來前所未有的發(fā)展前景。

02 運營模式：運營模式走向兩極化

1、運營模式更“重”或更“輕”

租賃行業(yè)從商業(yè)模式來分類，可以分為重資產（持有物業(yè)）、中資產（包租）和輕資產（運營服務商），狹義的運營管理、SaaS系統(tǒng)服務和出房銷售服務，構成了完整的運營服務，是租賃價值鏈的核心。

資料來源：網絡公開資料，邁點研究院整理

受到各地監(jiān)管政策的進一步細化與規(guī)范，品牌方面臨著經營模式轉型的新挑戰(zhàn)，企業(yè)不再盲目拓展房源，而是專注于為租賃雙方提供更好的租賃產品和服務，行業(yè)迎來深度調整期。企業(yè)發(fā)展由粗放式發(fā)展轉向專業(yè)化、精細化發(fā)展，資產運營模模式由輕重并舉走向兩極化，更重、更輕。

由于政府鼓勵以新建、盤活的方式擴大保障性租賃房源，部分資金實力強勁的頭部企業(yè)，以房企為主，依靠房源和資金的優(yōu)勢，增加自持租賃房源，開始變“重”。企業(yè)在政策的支持下會通過收購或自建的方式獲得租賃房源，繼續(xù)堅持重資產持有運營。如方隅公寓堅持以重資產為主的經營路線等，以獲得長期收益及未來資產增值收益。金地草莓社區(qū)也由早期的單一包租模式逐漸的擴展到輕重資產并舉的經營模式。

另外，由于包租模式在疫情期間顯示出極強的脆弱性，部分資金實力較弱的企業(yè)，以創(chuàng)業(yè)系品牌為主，依靠輕資產運營優(yōu)勢，開始更“輕”。2021年，公寓運營商繼續(xù)探索輕資產運營模式升級之路，其中樂乎公寓和自如表現(xiàn)最為突出。

2、輕資產運營模式升級

樂乎作為國內首批探索輕資產運營模式的長租公寓運營商，選擇穩(wěn)中求進、扎根輕資產運營的戰(zhàn)略。2021年，樂乎還嘗試了分散式托管新業(yè)務，向全行業(yè)輸出靈活服務，有效地推動了運營模式的升級，將輕資產賦能進行到底。樂乎集團在資產運營能力具有比較優(yōu)勢的前提下，從服務資管機構開始著力發(fā)展長租資管能力，快速獲取管理房源，最終建設成為一家兼具運營服務能力、資產管理能力和場景價值挖掘能力的租賃住房服務集團。

資料來源：網絡公開資料，邁點研究院整理

產品方面，樂乎旗下囊括集中式公寓品牌有樂乎公寓、芷岸、懷庭、樂乎青年社區(qū)、樂乎起程；分散式存房品牌樂乎大家等6大品牌，業(yè)務涉及委托運營、聯(lián)合持有、資產收購等多重靈活形式。從集中式到分散式，從直營到托管，樂乎跨出了很大一步。

此外，自如的“增益租”模式開始在廣州落地，這是一種業(yè)主資產委托的新模式，通過增益租模式，自如將不再承擔裝修成本，開始由重轉輕的戰(zhàn)略轉型。該模式為業(yè)主閑置的老舊房屋提供了新的增值方案，主打“租金無差價、收益有保底、合約一年起”等創(chuàng)新機制。在“增益租”新模式下，業(yè)主委托自如進行資產管理的周期，最低僅需簽約一年，這也相較過去三年起的合作方式更為靈活。進入2021年以來，自如在行業(yè)模式、租賃產品、發(fā)展規(guī)模上實現(xiàn)了多個突破。其中，“增益租”新模式從年初推出后，全國房源持有量已近2萬間，該模式顯著提速了租賃生態(tài)運轉的效率。

資料來源：網絡公開資料，邁點研究院整理

產品方面，目前自如已推出合租、整租、曼舍、自如寓、租賃社區(qū)自如里等多元化租住產品，形成了分散式、集中式、大型租住社區(qū)、高端住宅等業(yè)務于一體的全品類居住產品矩陣，其中分散式房源主要城市入住率均超95%，集中式租賃產品自如寓和自如里9成項目呈滿租狀態(tài)。與此同時，自如持續(xù)響應政策指導，以專業(yè)化運營能力參與保障性租賃住房供給建設，助力解決新市民安居難題。

樂乎的分散式托管模式與自如的“增益租”模式一樣，都是業(yè)內品牌方對運營模式展開的積極探索，有利于盤活存量閑置房屋資產，增加高品質市場供給，推動長租行業(yè)的模式升級。

03 戰(zhàn)略合作：政企銀合作深化

戰(zhàn)略合作方面，眾多公寓企業(yè)尋求戰(zhàn)略合作，包括政企銀等各方背景。另外，受到政策的影響，更多的國企與房企進入住房租賃的行業(yè)，與公寓運營商品牌共同建設保障性租賃住房，“國企+運營商”合作模式深化。

與民營企業(yè)以經濟收益為核心不同，國企承擔了更重的社會責任，產品安全、運營穩(wěn)定十分重要。國企長租公寓以“人”為中心，安全性被擺在首位，重視客戶體驗、物業(yè)管理及服務規(guī)范性。

對于國企來講，在租賃行業(yè)快速發(fā)展期中，他們參與較多的是租賃用地的競拍以及自身存量項目的改造等重資產運營模式。但在公寓的數字化運營管理、專業(yè)人才儲備、產品設計、客戶服務等方面較為薄弱，短期內難以達到市場要求。

而相比國企，公寓運營商往往采取輕資產運營模式，該發(fā)展模式不僅更穩(wěn)健，且便于規(guī)模擴張，逐漸形成標準化的運營體系和以輕資產模式為主的公寓品牌。而專項性、安全性、規(guī)范化的運營模式彌補了國企在長租公寓運營中的不足。

例如由廣州城投集團與窩趣聯(lián)合打造的城品·窩趣公寓的社會效益十分顯著。該項目實現(xiàn)了國有資產的保值增值，更助力廣州租房市場完成從“住有所居”到“住有宜居”的戰(zhàn)略升級，將反哺地方產業(yè)經濟快速發(fā)展。而安歆公寓，通過產品的不斷升級、服務運營能力的提升以及長期與政府及國企保持的合作關系，穩(wěn)定擴張。

因此，對于資源與運營能力缺一不可的公寓運營商而言，發(fā)揮雙方優(yōu)勢的政企合作模式不失為長租公寓市場未來發(fā)展的一種有益探索。加上政策和金融的利好給予公寓運營商更大的發(fā)展空間。

而政府與企業(yè)關系升級，有利于充分發(fā)揮長租公寓市場化力量，提高租賃市場的活力。同時助力地方政府穩(wěn)企業(yè)、穩(wěn)經濟、穩(wěn)發(fā)展，進一步彰顯公寓品牌的社會責任感。

未來，政企合作也成為長租公寓品牌努力開拓的增長點，政企合作的模式會愈發(fā)成熟。建議長租機構把握政策紅利，積極參與政企合作，為長租市場發(fā)展貢獻更多力量。同時建議公寓運營商，除了尋求商業(yè)化發(fā)展，更要努力提升公寓運營的安全性、規(guī)范性以及專業(yè)性，保證體系化安全以及精細化運營。

04 競爭態(tài)勢：新玩家涌入，市場競爭白熱化

2021年，在政府不斷加強對租賃行業(yè)的扶持下，長租公寓企業(yè)重拾信心，市場熱度增加，長租公寓行業(yè)迎來了快速發(fā)展，吸引了眾多玩家的涌入。包括物業(yè)、電器、通信科技、物流等進軍租賃市場，長租公寓賽道競爭愈發(fā)激烈。

除了傳統(tǒng)的公寓運營商，越來越多的物企進入存量市場，爭奪長租公寓市場的蛋糕。2021年7月，新力物業(yè)聯(lián)合鷹潭市國資委新設物業(yè)公司，將住房租賃業(yè)務納入經營范圍；2021年8月，中梁百悅智佳成功簽約常州人才公寓運營管理和物業(yè)服務。2021年10月，世茂服務經營范圍新增住房租賃、非居住房地產租賃等業(yè)務。

另外，電器、通信科技、物流等行業(yè)頻繁布局住房租賃行業(yè)。2021年5月，格力電器2億元成立新公司，經營范圍包含住房租賃；2021年6月，華為上海研發(fā)中心的產業(yè)用地區(qū)域全面動工。華為自2020年拿下青浦朱家角鎮(zhèn)的3宗租賃住房用地。根據用地規(guī)劃所示，將用作解決員工住房問題的華為人才公寓；2021年8月12日，中通快遞斥資2億元成立上海通寓置業(yè)有限公司，其或將涉及商業(yè)住房類開發(fā)，甚至物流產業(yè)園的建設。此外，順豐、京東更是早從2017年開始即已宣布跨界房地產行業(yè)；2021年8月20日，小米斥資7億元注冊全資控股的米公寓，以解決員工住房問題。

隨著長租公寓市場逐漸走向成熟，公寓運營商之間的競爭不再只是單純的房源獲取競爭，運營管理能力愈發(fā)重要。公寓運營商仍然面臨著在產品、服務、用戶運營、用戶體驗等方面精細化運營的挑戰(zhàn)。期待長租公寓企業(yè)利用自身優(yōu)勢，積極調整運營策略，進行資源整合和戰(zhàn)略合作，注重品牌的長期發(fā)展，提高精細化管理運營能力，努力在長租公寓行業(yè)的白熱化中提高品牌影響力，共同推動長租公寓行業(yè)持續(xù)、健康、規(guī)范的發(fā)展。